Družstevní vlastnictví je u nás populární způsob, jak získat bydlení bez hypotéky, a proto se budeme tentokrát výjimečně věnovat této „nefiremní“ oblasti. Zájemce o byt si koupí podíl v bytovém družstvu, které je právnickou osobou založenou za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů, přičemž s tímto podílem je spjato právo pronájmu bytu v družstevním vlastnictví.

Byt je tedy ve vlastnictví bytového družstva, přičemž družstevník měsíčně splácí náklady na jeho výstavbu. V momentě, kdy je výstavba domu splacena, může se družstvo rozhodnout přeměnit se na Společenství vlastníků jednotek a byty převést do vlastnictví jednotlivých družstevníků.

Jak bylo uvedeno na začátku, jedná se o oblíbený způsob bydlení a je tedy vhodné se o něm stručně zmínit, neboť nová zákonná úprava bytových družstev vnesla do problematiky mnohé novinky a ne vždy ku prospěchu věci.

Základem jsou stanovy

Stanovy jsou základním kamenem každé právnické osoby a nejinak je tomu i u bytových družstev. Stanovy, jako každý podobný dokument stárne a v průběhu času mnohdy vyvstane potřeba tyto změnit. K tomu, aby bylo možné odhlasovat na členské schůzi změnu stanov, je třeba tuto změnu schválit nadpoloviční většinou hlasů přítomných družstevníků, a to navíc za předpokladu, že se schůze účastní nadpoloviční většina všech členů majících většinu všech hlasů.

Bohužel toto kvórum se nevztahuje na změnu stanov, která by se týkala podmínek, za kterých vznikne členovi bytového družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu nebo která by se týkala práv a povinností člena bytového družstva spojených buď s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, nebo spojených s užíváním družstevního bytu.

V případech těchto změn je třeba souhlasu všech členů družstva. Tato nešťastná úprava znamená, že bytové družstvo je ve svojí nejdůležitější funkci paralyzováno a možnost přijetí jakékoliv změny ohledně výše uvedeného je takřka nemožná.

V souvislosti se stanovami je důležité zmínit mnohokrát opakovanou povinnost družstev přizpůsobit svoje stanovy nové zákonné úpravě obsažené v Zákoně o obchodních korporacích (zákon č. 90/2012 Sb.), a to 30. 6. 2014. Nicméně je třeba v této souvislosti říci, že soudy prozatím netrestají porušení této povinnosti.

Odpovědnost členů volených orgánů

Velmi diskutovanou záležitostí v souvislosti s novou úpravou právnických osob byla a stále je rozšířená odpovědnost člena volených orgánů těchto osob. Členové orgánu družstev mají povinnost jednat s péčí řádného hospodáře, tak, jako členové orgánů všech obchodních společností. V případě porušení těchto pravidel pak zákon stanoví sankce, jakou je např. povinnost člena orgánu vydat družstvu prospěch, jež z takového jednání získal.

V některých případech soud může dokonce stanovit i to, že člen orgánu osobně ručí za závazky družstva, nebo mu zakázat fungovat jako statutární orgán jakékoli obchodní korporace (a tedy nejenom družstva), a to až na dobu tří let.

Neomezitelnost převodu družstevního podílu

Zásadním prvkem jakéhokoliv bytového družstva je možnost převést svůj družstevní podíl a s tím i spojený nájem družstevního bytu. Nově existuje ustanovení, jež výslovně zakotvuje neomezitelnost převodu družstevního podílu a to včetně všech práv a povinností s ním spojených, tedy včetně práva na uzavření nájemní smlouvy ohledně družstevního bytu. Toto ustanovení citelně v minulé úpravě chybělo.

Závěrem je třeba pár slov věnovat způsobu převodu družstevního podílu. Nejčastěji se tak činí Smlouvou o převodu družstevního podílu. Nová úprava (ostatně stejně tak, jak byla úprava stará) je v této oblasti na škodu věci spíše stručnější, přičemž smluvní typ Smlouvy o převodu družstevního podílu není nikde konkrétně upraven. Je tak třeba vycházet z obecných ustanovení o závazcích v občanském zákoníku. To klade nadměrné požadavky na laiky, kteří tyto převody činí, a je tak nutné doporučit konzultaci s advokátem, neboť jsou v praxi časté případy neplatnosti takových smluv.

Z výše uvedeného je zřejmé, že družstva dostála mnoha změn a ačkoliv se jedná stále o populární způsob bydlení, není těžké nabýt dojmu, že zákonodárce zbytečně tomuto způsobu bydlení hází klacky pod nohy a ohrožuje tak jeho budoucnost.

 

 

Mgr. Josef Mička, Advokátní kancelář REHAK LEGAL