Podle nejnovějších údajů zveřejněných globální společností realitních služeb Cushman & Wakefield dosáhl objem realitních obchodů v roce 2018 nové rekordní úrovně 1,75 bln. dolarů, což je o 4 % více než dosavadní maximum 1,68 bln. dolarů z roku 2017.

Zpráva Global Investment Atlas 2019 zkoumá celosvětové investiční vzorce v roce 2018 a přináší prognózu dalšího vývoje na trhu pro letošní rok.

Vzhledem k rozšiřujícím se cílovým oblastem zájmu investorů a růstu počtu prodávajících v souvislosti s přizpůsobováním realitních strategií vývoji měnové politiky, geopolitickým událostem a strukturálním změnám Cushman & Wakefield očekává, že i v tomto roce dosáhnou obchody rekordní úrovně kolem 1,75 bln. dolarů. Podle zprávy budou ceny dále růst, což bude ale doprovázeno stabilizací výnosů a trvalým růstem nájmů u nejlepších nemovitostí spíše než snižováním výnosů, jak bylo typické pro poslední roky.

Autor zprávy a vedoucí investičních strategií na kapitálových trzích EMEA společnosti Cushman & Wakefield, David Hutchings vysvětluje:

„Ekonomické prostředí je slabší, než se před několika měsíci očekávalo, ovšem stejně je na tom i výhled inflace v celosvětovém měřítku. V důsledku toho se opět vzdálila doba, kdy by mohli investoři a firmy spoléhat na úrokové sazby, byť riziko vzrůstá. Nadcházející rok proto bude ve znamení dalšího prodloužení ekonomického cyklu v oblasti nemovitostí, jež investorům nabídne další šanci připravit svá portfolia na nadcházející období pomalejšího růstu.

Se stabilním, smluvně zajištěným příjmem a expozicí vůči růstu a inflaci jsou nemovitosti nadále neuvěřitelně atraktivní, což udržuje silnou poptávku po vhodných produktech. Ovšem s tím, jak se kvůli e-komerci, změnám sociálního i podnikatelského prostředí, slabému růstu a omezené dostupnosti mění strategie silných nájemců, utvářejících a ovlivňujících trhy, je stále těžší určit, co je vhodný produkt.“

Shrnutí situace v regionu střední Evropy

Země střední Evropy, jmenovitě Polsko, Česká republika, Slovensko a Maďarsko, které představují hlavní trhy, měly co do objemu investic opět rekordní rok. V tomto regionu byly zobchodovány nemovitosti za 11,93 miliardy eur, což je oproti 10,5 miliardám v roce 2017 viditelný nárůst.

Nejvýkonnějším trhem bylo Polsko, které přesvědčivě překonalo svůj předchozí rekord 5 miliard eur z roku 2017, když dosáhlo nového rekordu 7,22 miliardy eur, což je zdaleka nejvíc v celé střední a východní Evropě. Česká republika, která zůstává konkurenceschopná co do výnosu i kapitálu, si vede stále dobře a objem transakcí zde činil 2,35 miliardy eur. Maďarsko dosáhlo 1,64 miliardy eur, což je těsně nad jeho rekordem z loňského roku (1,63 miliardy eur), Rumunsko 970 milionů eur, Slovensko 720 milionů eur a Bulharsko 340 milionů eur.

Největším obchodem v regionu bylo převzetí podílu společnosti Immofinanz (26 %) v CA Immo společnosti Starwood s předpokládanou hodnotou zhruba 1 miliarda eur. K dalším významným obchodům patřil prodej portfolia CTP v Česku společnosti Deka za 460 milionů eur, což byl největší obchod roku v průmyslovém sektoru. Nejvýznamnější maloobchodní transakcí byl v České republice prodej ostravského Fora Nová Karolina investory Meyer Bergman / HOOPP společnosti Reico. Cushman & Wakefield se účastnil těchto transakcí jako poradce společností Starwood, Deka a Meyer Bergman. Největší maloobchodní transakcí v Polsku, která byla uzavřena koncem roku 2018, se stal prodej portfolia  Metro společností Apollo Rida společnosti Griffin RE v hodnotě 1 miliardy eur.

Jonathan Hallett, partner a výkonný ředitel ve společnosti Cushman & Wakefield pro střední a východní Evropu říká:

„Očekáváme, že rok 2019 bude silným rokem. Trh stojí na pevných základech, nájemní trhy rostou a nepředpokládá se zvyšování úrokových sazeb. Stále více investorů se zaměřuje na core produkty a to by mělo pokračovat. Česká republika, kde je rozpracována řada transakcí, dosáhne v prvním pololetí 2019 zřejmě vyššího objemu, než tomu bylo loni.“

Shrnutí situace na světových trzích

Jako cíl i jako zdroj investic do nemovitostí se Severní Amerika v roce 2018 díky daňovému stimulu v pozdní fázi cyklu v USA, jež napomohl vykompenzovat vyšší náklady na úvěry, vzpamatovala z poklesu objemů, který zažila v roce 2017. Byť v loňském roce byli kupci aktivní ve všech světových regionech, Severní Amerika jako jediná vykázala oproti roku 2017 růst coby zdroj kapitálu plynoucího do komerčních nemovitostí: jeho objem meziročně vzrostl o 15,5 % na 549 mld. dolarů. Očekává, se že objem investic v regionu v letošním roce dosáhne 530,7 mld. dolarů. Tento 3% meziroční pokles odráží fakt, že rok 2018 byl mimořádný a že se zdejší realitní odvětví nachází v pokročilé fázi cyklu, což vyvolává tlak na výnosy.

Objem prostředků plynoucích do komerčních nemovitostí v regionu Evropy, Středního východu a Afriky (EMEA) v roce 2018 poklesl o 2 %, v oblasti jihovýchodní Asie (APAC) pak o 1 %, zde především v důsledku nižšího počtu globálních nákupů. Evropské a asijské instituce ovšem zvyšují objemy prostředků plynoucích do nemovitostí a s tím, jak budou investoři následovat demografické trendy, oba regiony pravděpodobně zaznamenají i zvýšenou příchozí přeshraniční poptávku, v krátkodobém horizontu především Evropa, ve střednědobém pak i Asie.

Objemy investic v EMEA dosáhly v roce 2018 částky 331 mld. dolarů, což představuje 10,8% meziroční pokles, za nímž stojí ústup od světových i domácích zdrojů a uzavření několika velkých obchodů zahrnujících celá portfolia. Maloobchodní prostory zaznamenaly v Evropě již třetí rok za sebou pokles (56 mld. dolarů), přičemž nižší objemy se projevily napříč téměř celým regionem. Obchody s průmyslovými a kancelářskými objekty meziročně rovněž klesly, a to o 24,7 % respektive 9,7 %, ovšem zde byl příčinou spíše nedostatek vhodných prostor. Objemy investic v EMEA v roce 2019 by měly oproti loňskému roku vzrůst o 2,5 % na 339,2 mld. dolarů. K tomu by měla přispět rostoucí poptávka vzmáhající se sféry měst 2. úrovně a nových sektorů.

Vysoký stupeň útrat na tuzemské i kontinentální úrovni vedl k tomu, že investoři v jihovýchodní Asii v roce 2018 zaznamenali nejvyšší celkový podíl na investičních objemech v částce 886 mld. dolarů, což je nový rekord tohoto regionu. K růstu objemu přispěly investice ze všech zdrojů kapitálu, byť většinu z objemu obchodů realizovali tuzemští investoři. Nejvyhledávanějším sektorem v regionu byly novostavby, které představovaly 80 % trhu; dosavadní rekordy rovněž překonaly sektory kancelářských prostor a průmyslových prostor a hotelový trh dosáhl svého maxima od globální finanční krize. Investice v jihovýchodní Asii by měly v letošním roce činit 875 mld. dolarů, což představuje 1% meziroční růst.

Po politických otřesech v Brazílii, Mexiku, Kostarice a Kolumbii a snížení investic v souvislosti s poklesem kurzu měn vůči dolaru zaznamenala vloni Latinská Amerika nejnižší objemy obchodů za posledních téměř deset let. Navzdory tomu se očekává, že v tomto roce investiční objemy poskočí o 6 % na 2,4 mld. dolarů s tím, jak poroste důvěra oportunistických investorů. Investoři z regionu APAC zvyšují svou místní expozici a poohlížejí se především po příležitostech v segmentu hotelů a pozemků pro novou výstavbu. Rovněž se očekává, že budou pokračovat čínské investice do logistických nemovitostí.

Příliv prostředků na kontinent zvýšil růst objemu přeshraničních investic

V kontrastu s trendy rostoucích lokálních investic se dařilo i přeshraničnímu obchodu s nemovitostmi – meziročně vzrostl o 10,7 % na 405 mld. dolarů. Příčinou byla vyšší úroveň přílivu prostředků na kontinent.

Generální ředitel globální investiční divize a služeb investorům společnosti Cushman & Wakefield Carlo Barel di Sant’Albano uvedl:

„Mezinárodní kapitálové toky jsou stále dynamičtější, stále častěji překračují hranice a stále více se snaží vyvažovat kvalitu a kvantitu – totéž ale platí i o akciích, výnosech, talentech nebo životních standardech.

Hojnost kapitálu bude i v roce 2019 hnací silou trhu a přispěje k udržení cen, ovšem až se hospodářský cyklus zpomalí, budou zdrojem vysokého výkonu strukturální síly, jako je e-komerce. Je tedy opravdu nezbytné dívat se dál a hlouběji, než je na trhu běžné, abychom dokázali vnímat detaily lokálního trhu, obchodu, protistrany, věřitele a především uživatele.“

Přestože nejvyhledávanějším cílem globálních investic do komerčních nemovitostí byly USA (45 mld. dolarů), region EMEA si udržel svou historickou pozici nejatraktivnější destinace mezinárodního kapitálu: mezi nejlepšími deseti cíli přeshraničních investic zabodoval největším počtem měst a přilákal 53 % (88 mld. dolarů) celosvětových investic.

USA a Kanada se se společným 40% podílem na všech loňských netuzemských investičních tocích (125 mld. dolarů) staly největšími zdroji přeshraničního investičního kapitálu. Na třetím místě pak bylo Německo s 26 mld. dolarů. Zajímavé je, že byť britští investiční manažeři posilují svá kontinentální portfolia, objem přeshraničních investic pocházejících z Francie poprvé v historii překonal Británii. Podobně se změnila i skladba přeshraničních investic z jihovýchodní Asie, kdy pevninská Čína a Hongkong zaznamenaly na pomyslném žebříčku propad, zatímco Singapur a Jižní Korea postoupily na vyšší příčky.

 

Zdroj: Cushman & Wakefield

Praha, 15. března 2019