Podle nejnovější analýzy vypracované investičním týmem společnosti Cushman & Wakefield, poradenské firmy v oblasti nemovitostí, dosáhly investice ve střední a východní Evropě téměř 13 mld. eur, což představuje zvýšení o 5 %.
Ve všech zemích regionu CEE dosahoval růst podobné míry, takže si jednotlivé země udržely svoje podíly na celkovém regionálním objemu.
Navzdory pociťovanému politickému riziku rostlo nejrychleji Polsko – meziročně o 9 % ze zhruba 4,6 na 5 mld. eur, což je nejvyšší výsledek zaznamenaný za posledních 10 let.
V roce 2017 dosáhly investice do komerčních nemovitostí v regionu CEE 5 mld. eur v Polsku, téměř 3,3 mld. eur v České republice (po započítání hotelových transakcí 3,5 mld. eur), 1,8 mld. eur v Maďarsku, 1 mld. eur v Rumunsku, 876 mil. eur v Bulharsku a 470 mil. eur na Slovensku.
Nejnižší výnosy zaznamenala Česká republika, a to 4,25 % u maloobchodních nemovitostí, 4,6 % u kanceláří a 5,75 % u průmyslových nemovitostí, přičemž se jednalo o značně vysoké investice.
Trhu dominovali zahraniční investoři ze Severní Ameriky, Asie a Jižní Afriky, následovaní kupci z Německa a Rakouska. Svůj tržní podíl zde zvýšil i domácí a regionální kapitál.
„Nárůst lokálního kapitálu se projevil v celém regionu CEE, nejvýrazněji však pravděpodobně v České republice, kde na něj připadalo více než 37 % objemu investic za rok 2017. Nejvíce investovaly společnosti CPI, Reico a Mint, na Slovensku pak IAD. Podíl domácího kapitálu setrvale roste i na dalších trzích regionu CEE – v Maďarsku jsou aktivní firmy OTP Fund a Diofa. Podíl místního kapitálu vzhledem k velikosti trhu je v Polsku sice nižší, i tam však společnosti jako PZN a PHU opět vstoupily na trh a sázejí na kvalitní kancelářské prostory. Lokální kapitál nadále roste, projevuje se jeho hloubka a vyzrálost – a nyní i překračuje hranice,“ prohlásil Jeff Alson, mezinárodní partner investičního týmu společnosti Cushman & Wakefield pro střední a východní Evropu.
Jak globální, tak lokální investoři oceňují tržní hodnotu nemovitostí v Polsku a byli aktivní ve všech sektorech a kategoriích aktiv včetně nově vznikajícího segmentu nájemních bytových nemovitostí (anglicky též PRS – Private Rented Sector). Trh se rozběhl do dvou trendů, kdy u špičkových nemovitostí je omezená nabídka a vysoká poptávka, ale o aktiva druhé a třetí kategorie je jen vlažný zájem.
V České republice došlo oproti rekordnímu roku 2016 jen k mírnému poklesu. V roce 2017 převládaly transakce týkající se maloobchodních nemovitostí, které tvořily 53 % celkového objemu. To se však v roce 2018 změní. Investoři by se sice rádi věnovali příležitostem v segmentu PRS, nemůžeme však očekávat stejný boom jako v Polsku, jelikož na zdejším trhu není k dispozici dostatek vhodných produktů.
Výhled do roku 2018
„V České republice by se objem transakcí na trhu mohl v roce 2018 mírně snížit. Primárním cílem investorů zůstanou kanceláře, naopak maloobchod oproti roku 2017 ustoupí do pozadí v důsledku zmenšující se nabídky maloobchodních nemovitostí a skutečnosti, že řadu obchodních center momentálně drží dlouhodobí investoři. Očekáváme, že investovat se bude do špičkových velkoplošných kancelářských budov s prodejní cenou přesahující 60 mil. eur. Jen v Praze se nyní počítá s prodeji v hodnotě cca 1 mld. eur. Logistický sektor bude těžit z poptávky investorů a nedostatku jiných nemovitostí,“ uvedl Jeff Alson, mezinárodní partner investičního týmu společnosti Cushman & Wakefield pro střední a východní Evropu.
Celkově se očekává, že rok 2018 bude pro trh investic do nemovitostí opět dobrým rokem, kdy silnou investiční poptávku potáhnou dobré ekonomické vyhlídky, příliv nového kapitálu z mimoevropských zemí, oživení na straně některých dosud méně aktivních kupců a zvýšený zájem o alternativní kategorie nemovitostí (např. PRS či ubytování studentů) a hotely.
Kvůli nízké míře neobsazenosti a omezené nabídce nových prostor v regionu se letos na trh vrátí velká evropská jména se zájmem o kancelářské nemovitosti. Očekáváme příliv nového kapitálu z USA, Kanady, Jižní Afriky a Evropy.
Trh střední a východní Evropy se bude nadále konsolidovat v důsledku řady obchodů s celými platformami a portfolii. Výnosy z nejlepších nemovitostí budou stále pod tlakem kvůli značné investiční poptávce a omezené nabídce nemovitostí zejména nejvyšší kategorie. Očekáváme další růst čistého efektivního nájemného a snižování výnosů v segmentech kancelářských a logistických nemovitostí.
Významný nárůst spotřebitelské útraty bude vytvářet příležitosti k tvorbě hodnoty, což povede k diferenciaci výnosů v maloobchodním segmentu.
„V prvním čtvrtletí roku 2018 investice pravděpodobně překročí 3 mld. eur v důsledku obchodů dojednaných ke konci roku 2017,“ poznamenal James Chapman, mezinárodní partner investičního týmu společnosti Cushman & Wakefield pro střední a východní Evropu.
Největší transakce v regionu za rok 2017:
- Koupě skladového portfolia společnosti Logicor skupinou CIC, která byla také v roce 2017 největší průmyslovou transakcí v Polsku (Cushman & Wakefield jako poradce kupujícího)
- Koupě nákupního centra Magnolia Park ve Vratislavi firmou Union Investment za cca 380 mil. eur – největší maloobchodní transakce v Polsku v roce 2017 (Cushman & Wakefield jako poradce kupujícího)
- Prodej obchodního centra Olympia Brno společnosti Deutsche EuroShop AG – největší transakce v České republice
- Prodej portfolia nákupních parků společností IKEA (Cushman & Wakefield jako poradce kupujícího)
- Koupě portfolia outletových prodejen Fashion House firmou RREEF (Cushman & Wakefield jako poradce kupujícího)
- Koupě nákupního centra Galeria Słoneczna ve městě Radom společností Reico za zhruba 160 mil. eur – druhá největší maloobchodní transakce v Polsku v roce 2017, týkající se jedné nemovitosti (Cushman & Wakefield jako poradce kupujícího)
- Koupě většinového podílu ve firmě Griffin Premium Real Estate společností Globalworth
Prodej portfolia 11 maloobchodních nemovitostí v České republice, Polsku, Rumunsku a Maďarsku společností CBRE Global Investors za zhruba 650 mil. eur (Cushman & Wakefield jako poradce prodávajícího).
Zdroj: Cushman & Wakefield
Praha, 25. února 2018
