„Do celkového vývoje industriálního trhu bude stále více vtahován i retail, který je již dnes jeho součástí. Nemusí přitom vždy jít jen přímo o e-commerce,“ říká Jan Andrus, šéf leasingu P3 v České republice.
P3 je dlouhodobý vlastník, správce a developer evropských průmyslových nemovitostí s celkovou pronajímatelnou plochou přes 8,3 mil. m2 a pozemků připravených pro výstavbu o rozloze 1,7 mil. m2. Společnost má sídlo v Praze a zaměstnává přes 270 lidí napříč 11 pobočkami v klíčových evropských městech. V České republice vlastní a spravuje 87 průmyslových nemovitostí v 16 parcích s celkovou pronajímatelnou plochou téměř 1,4 mil. m2.
Jak se vyvíjí situace na trhu průmyslových nemovitostí? O jaké lokality je největší zájem?
Celková výměra pronajímatelné plochy se v České republice zvýšila o 9 % na 11,7 milionů metrů čtverečních a poptávka nepolevuje V posledních třech letech neobsazenost téměř neexistovala, teprve v druhé polovině minulého roku se začaly objevovat první volné plochy. Dnes je neobsazenost 1,8 %, přičemž zdravý standard trhu je 5-6 %.
Zájem je tradičně o lokality v blízkosti velkých měst. V Praze bychom potřebovali dvakrát i třikrát větší plochy a stále by to nebylo dost. Příjemně nás ale překvapil zájem o Plzeň a Lovosice. Velkým benefitem těchto lokalit je blízkost hranic s Německem.
Nájemní vztah prochází v dlouhodobém horizontu různými změnami. Jaké úpravy a změny nájemci poptávají nejčastěji?
Požadavky nájemců procházejí během let určitou genezí. Může jít o malé úpravy od dostavby části zázemí až po velké několikapatrové mezaniny. V poslední době nájemci nejčastěji přicházejí s dotazem na venkovní elektronabíječky, nebo instalaci autostoru ve skladové části. Jde o řešení spojená s robotizací, zefektivněním logistických operací ve skladu a nahrazením části lidské práce jiným způsobem, hlavně roboty. Nájemci se i v rámci ESG zajímají o instalace solárních panelů.
Osobně rád sleduji vývoj některých našich nájemců, kteří začínali s běžnou logistikou a dnes se z nich stávají lídři trhu. Součástí české povahy je kreativita. A tak se stane, že z firmy, která před pár lety byla úspěšnou tiskárnou, se vám před očima objeví firma, která sama vyvinula, otestovala a nyní bude prodávat klientská řešení s fotovoltaikou na míru. A opět věřím, že budou úspěšní. Nejde o prodej panelů, ale o komplexní know-how. Podobných případů se objevuje více.
Převládají logistická centra s mixem nájemců pro B2B a B2C sektor nebo se tyto oblasti v jednom centru zpravidla nepotkávají?
Rozhoduje lokalita. Logistika je většinou hlavně o B2B. Ale například pražské lokality se plíživým tempem přesouvají do segmentu B2C. Souvisí to s rozvojem e-commerce, s celkovým posunem trhu. Retailparky v okrajových částech velkých měst mohou najít velmi brzy konkurenci v průmyslových parcích, kam se snadno dostanete nejen autem, ale i městskou hromadnou dopravou. Budovy jsou natolik univerzální, že mohou spojit třeba showroom s podlahovými krytinami a v zadní části mít sklad s výdejem zboží, které si zákazník může pohodlně naložit a odvézt.
Krásnou ukázkou je park P3 Prague Horní Počernice. Když jsem před deseti lety do P3 nastupoval, dostal jsem za úkol zpracovat vizi tohoto parku. Tehdy jsem měl jasnou představu a ta se plní. Samozřejmě tomu pomohl vývoj trhu, technologií a samotná poloha parku. Dnes zde najdete prodejny, showroomy, sklady Košíku, Rohlíku a Billy, které odtud zásobují klientelu, která preferuje online nákup potravin.
Po prudkém růstu e-commerce v letech covidu, došlo v loňském roce k ochlazení tohoto trhu. Pocítili jste to z hlediska struktury nájemců a jejich požadavků?
Segment klientů se lehce upravil. Poptávka je slabší, ale především v některých mimopražských lokalitách. Naopak požadavků na výrobní plochy je víc, než bylo v posledních pěti letech. Trh byl od covidu ovlivněn mnoha faktory – situací na Ukrajině, pohyby cen energií. Těžko říct, co dalšího přijde. A kdo je příliš pomalý, bude brzy mimo hru. Teď jsme ve stavu, kdy je to neustálý sprint.
Pro podporu prodeje i vlastní prodej využívají velké e-shopy showroomy a prodejní sklady v průmyslových parcích. Projevuje se v tomto směrů rostoucí zájem o pronájem ploch?
Snažíme se naše portfolio aktivně doplňovat a ukazovat nájemcům, že mohou s jejich konceptem fungovat u nás. To je třeba důvod, proč máme koncepty prodejních skladů, které fungují v industriální hale. Nájemce tak platí nájem jako v industriálu, nikoli jako v retailu, ale může fungovat jako retail.
Napříč ekonomickými aktivitami firem se prolíná téma udržitelnosti. Jak se vnímání udržitelnosti měnilo během posledních let, i v důsledku legislativních požadavků?
P3 jde cestou snižování dopadu naší činnosti na životní prostředí prostřednictvím inovací v moderních skladech, které dodáváme zákazníkům. Pokud můžeme pomoci snížit uhlíkovou stopu nemovitostí, rádi tak učiníme. Stále jde o jeden ze segmentů, který se neustále vyvíjí, a tak hledání správného řešení je vždy otázkou individuální diskuze s nájemcem a vybalancováním i v rámci ekonomické udržitelnosti, protože cítíme odpovědnost vůči našemu vlastníkovi.
Ekonomická i environmentální udržitelnost se spojuje v otázce energií. Jak si s nimi umíte poradit?
Předcházíme tepelným ztrátám a většinu střech máme osazenou solárními panely, pro nájemce čím dál častěji instalujeme elektronabíječky. Jsme spíše opatrní a držíme se technologií, které za sebou mají určitý vývoj a osvědčily se. Zároveň se ale nebojíme zkoušet nové věci. Umíme vytápět odpadním teplem i teplem ze země. V severofrancouzském Rouenu jsme v novém logistickém centru rozkládajícím se na 19 000 m2 bývalého brownfieldu na začátku letošního roku realizovali pilotní projekt s využitím geotermální energie. Potrubí přivádí teplo z hloubky 200 metrů pod zemí do haly, kde zajišťuje 77 % spotřeby tepla, zbytek pokryje tepelné čerpadlo využívající vzduch.
Fenoménem, který proniká do života lidí i firem, je umělá inteligence (AI). V čem všem může AI pomoci developerovi?
Pomocí AI může developer analyzovat tržní data a predikovat trendy v odvětví průmyslových nemovitostí, což může pomoci při rozhodování o investicích a vývoji nových projektů. AI může pomoci v optimalizaci rozvržení průmyslových objektů a navrhování efektivních a funkčních designů budov nebo se může podílet na analýzách dat při plánování údržby nemovitostí, což může snížit náklady na opravy. Možnosti jsou takřka neomezené.
Do budoucna například očekávám, že AI bude zvládat predikce poptávky po průmyslových nemovitostech v návaznosti na makroekonomická data.
O Vás je známo, že máte rád při využití prostor v logistických centrech i netradiční řešení. Můžete uvést některé příklady?
Jde o dva směry. Když působíme v nějaké lokalitě, chceme přispět něčím i pro lidi, kteří tam pracují a žijí. Například v Plzni Myslince budeme realizovat venkovní fitness centrum. V Lovosicích bude cyklistický pumptrack. Snažíme se tak vyslat lidem v okolí vzkaz, že nám nejsou lhostejní.
Druhý směr vychází z toho, že každou naši halu vidím jako stavbu postavenou z Lega, která může mít celou řadu využití. V pražských Letňanech máme například Jungle a Jumppark. Máme klienta, který bude skladovou halu přetvářet na zážitkovou prodejnu. Aktuálně například obchodně průmyslová zóna P3 Ostrava Central přivítá nového nájemce, prodejce postelí a matrací Bezvapostele.cz, která v něm bude provozovat prodejní sklad. Do parku tak častěji zavítají i koncoví spotřebitelé. Snažíme se vybočit z běžného standardu a nabídnout prostor v halách i dříve „neobvyklým“ nájemcům.
Napsat komentář