Objem investic do komerčních nemovitostí ve střední a východní Evropě (CEE) v roce 2022 činil zhruba 10,7 miliardy eur. Meziročně se sice jedná o pokles o pouhá 3,3 %, ve srovnání se situací před pandemií jde však o snížení o více než 20 %. Nejaktivnější byl přitom domácí kapitál s 38% podílem na celkových objemech transakcí.

V první polovině roku 2023 zůstanou trhy komerčních nemovitostí utlumené kvůli výrazně vyšším nákladům na financování a následné cenové korekci, která se v současné době odehrává jak ve střední a východní Evropě, tak i v mnoha dalších regionech. Experti z Colliers odhadují, že v roce 2023 by objemy investic v CEE mohly dosáhnout výše mezi 7,0 a 10,0 miliardami eur. Vyplývá to ze studie společnosti Colliers, která patří ke špičce v poskytování diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

Míra růstu objemu investic dle zemí

Polsko mělo v roce 2022 na celkových objemech v regionu podíl 55 %, následovala Česká republika 16 % a Rumunsko s 12 %. Bulharsko, Rumunsko a Slovensko zaznamenávají meziroční nárůst objemů, zatímco v ČR, Maďarsku a Polsku stejně jako na mnoha dalších trzích v Evropě došlo k mírnému zpomalení.

Toky kapitálu podle odvětví

Komerčním nemovitostem vloni v regionu CEE dominoval kancelářský sektor s 38 % objemů transakcí. Následoval maloobchodní a průmyslový sektor s 27 %, resp. 26 %. V těchto třech sektorech se v průběhu roku uskutečnilo 10 velkých transakcí s jednotlivými aktivy nebo portfolii, z nichž každá přesahovala 200 milionů eur a představovala přibližně 31 % objemu investic v regionu. I v České republice představoval největší podíl segment kancelářských nemovitostí (28 %) podporovaný nemovitostmi se smíšeným využitím (17,5 %), které reprezentují zejména kancelářské budovy s maloobchodními prvky. Druhý největší podíl představovaly maloobchodní nemovitosti s 27 % a na třetím místě průmyslové nemovitosti s 24 %.

Toky kapitálu podle jeho původu

Nejaktivnější byl v regionu CEE vloni domácí kapitál s 38% podílem na celkových objemech. Za těmito silnými čísly stojí zejména český (18,7 %), maďarský (7,6 %) a rumunský (6,0 %) kapitál. Následoval západoevropský (21,5 %) a americký (20,5 %) kapitál. Aktivnější byl také jihoafrický a v menší míře i blízkovýchodní kapitál s celkovým podílem cca 12 %. Investoři z oblasti APAC (východní Asie), typicky čínský, singapurský a jihokorejský kapitál, byli v roce 2022 aktivní jen velmi málo.

V ČR pocházelo z regionu střední a východní Evropy, především ze Slovenska a České republiky, dokonce plných 74 % investičního kapitálu – nejvýznamnějšími přispěvateli byly společnosti REICO a 365.invest. Podíl investorů se sídlem v Americe činil 16 %, zatímco západoevropští investoři přispěli zhruba 10 %. Investoři z regionu APAC byli zaznamenáni pouze v jediném případě.

„Přes celkový nedostatek tzv. prime transakcí, které by umožnily měřit nové referenční hodnoty, jsme posunuli výnosy dále směrem vzhůru, na některých trzích až o 100 bazických bodů ve srovnání s obdobím před pouhými 12 měsíci. Vzhledem k tomu, že Evropská centrální banka nedávno zvýšila svou klíčovou sazbu na 3,0 %, mohou nyní celkové náklady na financování dosáhnout více než 5,0 %. A protože hlavní výnosy na počátku roku 2022 se nacházely na úrovni současných vyšších nákladů na dluh nebo pod ní, přirozeným důsledkem bude po určitou dobu nesoulad očekávání mezi kupujícími a prodávajícími týkající se cen,“ komentuje Josefina Kurfürstová, analytička pro Českou republiku a region CEE ve společnosti Colliers, s tím, že v ČR se referenční hodnoty pro prime yieldy u kancelářských objektů posunuly o 50 bazických bodů na 5,00 % a u průmyslových objektů o 25 bazických bodů na 4,75 %.

Rok 2023 s podobnou dynamikou jako rok 2022

Ve střední a východní Evropě stále existuje řada příležitostí napříč všemi sektory trhu, a i nadále se budou objevovat nové. Účastníci trhu se ovšem budou muset přizpůsobovat změnám v oblasti cen a úrokových sazeb v závislosti na nich upravovat své strategie. Experti Colliers odhadují, že v roce 2023 by objemy investic v CEE mohly dosáhnout výše mezi 7,0 a 10,0 miliardami eur. V ČR celkový objem investic s největší pravděpodobností nepřesáhne hranici 2 miliard EUR. Objem bude pravděpodobně opět záviset na domácích nebo regionálních investorech ze střední a východní Evropy.

 

Zdroj: PRCOM

Praha, 2. března 2023