„Pronajímatelná plocha průmyslových nemovitostí v ČR letos směřuje k číslu 12 milionů metrů čtverečních. Nájemci získávají stále kvalitnější prostory a spolu s tím více uvažují nad jejich efektivnějším využitím,“ říká Jan Andrus, šéf leasingu P3 v České republice.

Kuchyně, koberce, elektroniku, sportovní vybavení, květiny, nebo třeba živého papouška, to všechno už dnes můžete zakoupit i v průmyslových parcích. Kombinace skladových ploch se showroomy, výdejnami a prodejnami je totiž velmi praktická.

Jak to v prvním čtvrtletí 2023 vypadá ve skladech? Jsou plné, nebo prázdné?

Poptávka pro průmyslových nemovitostech byla zejména loni enormní a nadále trvá. Souvisí to mimo jiné i se změnami v dodavatelských řetězcích a snahou stahovat více zásob do Evropy. Všichni si asi pamatujeme, jak se covid a několikeré uzavírky čínských přístavů podepsaly na prodloužení dob dodání. A jaké to bylo, když potom obchodníkům všechno zboží dorazilo naráz.

Sklady nejsou nafukovací, jak se takové situace řešily?

Krizové situace mají občas kouzlo poukázat na něco dobrého. Někteří nájemci našli lepší způsoby vnitřního uspořádání a ušetřili místo. I když později nabírali další zakázky, nemuseli si spolu s tím pronajímat další prostory. Jindy jsme pomohli my, a to tím, že se nám dařilo propojit nájemce, kteří na zboží teprve čekali, měli tzv. volno, a přitom jim běžel nájem, s těmi, kteří prostor potřebovali a byli za něj ochotní zaplatit. Tento trend je stále aktuální, a tak i přesto, že majitelé průmyslových prostor mají obsazeno, na trhu se objevuje i nabídka prostor k podnájmu.

Profilujete se jako dlouhodobý vlastník průmyslových nemovitostí, nejspíš tedy preferujete dlouhodobé nájmy. Umíte i ty krátkodobé?

V loňském roce tvořily smlouvy na krátkodobé pronájmy asi 6 %. Nejčastěji se jednalo o plochy v jednotkách tisíc metrů čtverečních, ale je mezi nimi například i pronájem téměř 12 000 m². Krátkodobé pronájmy jsme schopni akceptovat v případě, že jde o stávajícího klienta, nebo vidíme potenciál na překlopení krátkodobého nájemního vztahu na dlouhodobý. Najít takto velký prostor jinak trvá i několik měsíců. Pravda je, že pronajmout si prostory a nastavit si v nich funkční provoz vyžaduje dlouhou přípravu a čím víc do něčeho vkládáte energie, tím déle chcete, aby partnerství vydrželo.

Jak velký podíl vašich prostor pronajímáte retailu?

Portfolio našich nájemců je pestré, největší část tvoří klasická logistika, menší část je vyčleněna pro výrobu. Podíl ploch pro retailové a e-commerce nájemce se pohybuje mezi 25 – 35 %. V našich parcích mají zázemí jak obchodní řetězce jako Albert nebo Billa, tak e-shopy typu Rohlík nebo Košík.

Jak se v průběhu času mění požadavky retailerů na skladové prostory?

Určitě se mění vnitřní uspořádání, které se stále více přizpůsobuje vychystávání zboží. To je něco, co je v režii nájemců a mohou to sami ovlivnit. Co už se tolik ovlivnit nedá a na co je potřeba myslet předem, je způsob externí distribuce. Je rozdíl, když rozvážíte zboží na paletě kamionem do svých poboček, nebo jestli vezete dodávkou nákup koncovému spotřebiteli. V naší praxi to znamená, že buď budete potřebovat více nakládacích můstků, nebo naopak větší, ideálně zastřešenou nakládací plochu přiléhající k hale. V P3 parcích umíme vyhovět oběma požadavkům a nové haly čím dál tím více přizpůsobujeme potřebám citylogistiky.

Mohou logistické haly někde za městem uspokojit potřeby citylogistiky?

My v P3 si zakládáme na skvělých lokalitách, a to i přímo ve městech. Typickým příkladem je nyní náš vítkovický brownfield v širším centru Ostravy, který je pro citylogistiku jako dělaný.

Na katastrálním území Prahy pak máme jak naši vlajkovou loď P3 Prague Horní Počernice, která je de facto prodlouženou nákupní zónou na Černém Mostě, tak i menší park v Letňanech, kde nás v podstatě dohnala rezidenční výstavba a my jsme se mu rozhodli najít docela nové využití.

Jaké?

To je vcelku zajímavý příběh. Naše haly v Letňanech jsme dlouhá léta pronajímali jako sklad a také v nich působila tiskárna. Tehdy to byla v podstatě průmyslová zóna. Město se ale vyvíjí a v okolí se začala dramaticky rozvíjet rezidenční výstavba. Začali jsme se zamýšlet nad tím, jak si rušný provoz může rozumět s místem, kde bydlí lidé. Když pak pronájem tiskárny skončil, rozhodli jsme se vymyslet pro prostor takovou náplň, která by mohla být zajímavá i pro lidi z okolí. Jsem moc rád, že se to podařilo, protože jsme dnes asi jediný majitel průmyslových areálů, který má v portfoliu, díky Jump parku a Jungle sport, trampolíny a lezecké stěny. Dokonce se u nás loni konal evropský pohár v boulderingu!

S trochou nadsázky, uvažujete, že byste rozšířili byznys i o sportovní haly?

Každý by se měl držet toho, co umí nejlépe, ale je pravda, že mě různorodé využití našich prostor velmi baví. A mimochodem, sportu jsme v minulosti věnovali prostor i v hornopočernickém parku, kde se konalo několik závodů ve slalomu na skateboardu. Dnes je v jedné z těch hal studio pro virtuální realitu, a hned vedle výdejní sklad IKEA. P3 Prague Horní Počernice je typickou ukázkou toho, jak jsou haly variabilní a že mají co nabídnout i koncovým zákazníkům.

Jezdí tam lidé na nákupy?

Předpoklady pro to jsou. Jezdí k nám autobus, jen v našem areálu je asi pět autobusových zastávek, a u provozoven se dá i zaparkovat. Lidé k nám jezdí například do showroomu Alza, do výdejny Mall, do již zmíněné IKEA, nebo třeba do Pet Centra pro krmivo. Zajímavou příležitostí jsme například pro zákazníky z oblasti bydlení.

Můžete uvést příklady?

Pokud si jako zákazník chcete pořídit plovoucí podlahu nebo koberec, nespokojíte se s ukázkou ve vzorníku, budete si jej chtít osahat, prohlédnout na větší ploše. V takovém případě je ideální kombinovat sklad se showroomem a prodejnou. U nás toto řešení vítá například výrobce kamenných koberců Piedra, prodejce podlahových krytin KKP – Kratochvíl parket profi či Můjkoberec.cz.

Vnímají vás retail parky jako konkurenci?

Řekl bych, že pro některé nájemce můžeme být alternativou. Můžeme konkurovat cenou, a přitom nabídnout přijatelné podmínky i pro koncového zákazníka. O dopravní dostupnosti jsme již mluvili, pracujeme také na vzhledu našich parků, které se čím dál tím více zelenají. Ačkoliv vzhled je v případě tzv. zelených řešení asi až to poslední, proč to děláme.

Co je tedy důvodem zavádění zelených řešení?

Chceme, aby naše parky zapadly do okolí a lidé se v nich cítili dobře. Udržitelná řešení hledáme i kvůli našim nájemcům, zejména nadnárodní korporace je poptávají a požadavky na jistou úroveň certifikace nebo udržitelných řešeních mají přímo v zadávacích podmínkách. To, že nové haly stavíme pro certifikaci na úrovni BREEAM Excellence je tedy velkou výhodou.

Jaké si myslíte, že budou trendy v retailu v letošním roce?

Posledních pár let retailu velelo e-commerce, které si myslím, že bude významným trendem i v nadcházejícím roce. Růst možná nebude tak rapidní, jak tomu bylo doposud, ale bude to stále výrazný směr, kterým se bude retail ubírat.

Již jsme zmínili zelená řešení, a to dle mého názoru je dalším trendem, který bude tento rok prostupovat téměř každým odvětvím – zejména snižování uhlíkové stopy. V neposlední řadě se mezi trendy objeví také zvyšování efektivity nejen skladování, ale také logistiky. Žádné prázdné kilometry a žádné prázdné metry čtvereční ve skladech.

 

Další články a mnoho zajímavého naleznete v Retail News 03.2023…