Jen dobrá lokalita nestačí
Mnoho obchodních center, která, přestože jsou ve výborné lokalitě, kvůli přístupu vlastníků nefungují. Do modernizace nejvíce investují úspěšná centra, ta průměrná nebo problematická, tendenci ke zlepšování často nemají, jak upozorňuje Petr Brabec, Head of Retail ve společnosti CBRE.
CBRE poskytuje na trhu širokou nabídku služeb v oblasti nemovitostí. O které služby mají klienti největší zájem?
Zájem klientů o služby přímo souvisí s aktuální situací na daném trhu. Co se týká České republiky, nabízíme služby napříč jednotlivými nemovitostními segmenty, jakými jsou maloobchod, kanceláře, sklady a logistika. Jde zejména o zajišťování pronájmů, zastupování investorů při akvizicích či prodejích nemovitostí a správu nemovitostí. S tím souvisí další integrované služby, jako například průzkum trhu, projektový management, financování a účetnictví.
Všechny tyto služby byly žádány i dříve, ale v menší míře. Jedna z věcí, která v současnosti vystupuje do popředí, jsou modernizace obchodních center, zejména těch starších, s termíny otevření kolem roku 2000, která procházejí, nebo by měla projít, zásadními změnami. Jde tedy o poradenství, jak centrum přestavět, změnit, udělat atraktivnější. Vlastníci pochopili, že musí v tomto směru něco dělat, nebo budou v blízké budoucnosti čelit výraznějším problémům.
V současné době prožíváme realitní boom. Jde o důsledek rostoucí ekonomiky nebo o cyklický jev?
To, co se děje v České republice, nemá v dějinách země obdoby, ani v letech předkrizových. V současné době se v oblasti obchodních center prodává „téměř vše, co stojí“. V Česku se letos uskutečnily obchody za více než tři miliardy euro a několik dalších transakcí je ve finální fázi s předpokladem uskutečnění do konce roku 2015. I přesto, že velký podíl těchto transakcí ve finančním objemu tvoří prodej obchodního centra Palladium a portfolia RPG bytů, jedná se o rekordní rok.
Další významné transakce se aktuálně připravují pro rok 2016. Za zmínku stojí prodej největšího obchodního centra v ČR – OC Letňany.
Za tímto boomem stojí několik faktorů. Jedná se především o obrovské množství kapitálu v podobě zejména zahraničních investičních fondů, růst HDP, rekordně nízké úrokové sazby a v neposlední řadě i kurz eura vůči koruně. Investiční apetit investorů do maloobchodních prostor podporuje i chuť zákazníků nakupovat spojená s růstem maloobchodních obratů.
O který typ obchodních center mají investoři největší zájem?
Jednoznačně se jedná o prémiová obchodní centra. Především lokalita a současně délka uzavřených nájemních smluv (Wault) posouvá jednotlivé projekty do top kategorie. Hodnota yieldu u takovýchto nemovitostí dosáhla letos historicky nejlepších hodnot.
Na druhou stranu není těchto nemovitostí v ČR mnoho a těch, které jsou potenciálně na prodej, je ještě méně. Tato situace a přetlak zájmu investorů znamená i zvýšený zájem o ostatní projekty v regionech s nízkou saturací maloobchodních projektů.
Kolik je na českém trhu obchodních center, kterým se nedaří najít svou pozici na trhu – a tedy svého zákazníka?
Budou to jednotky obchodních center. Některé regiony mají extrémně vysokou saturaci maloobchodních ploch, přičemž počet obyvatel a kupní síla tam neroste a nelze ani předpokládat, že do budoucna poroste tak rychle, jako se v průběhu několika málo let zvyšovala nabídka maloobchodních ploch.
V nadcházejících letech je možné očekávat profilaci a zlepšování pozice již nyní dobře fungujících projektů. Kompletní proměna, změna účelu užívání a v horším případě i uzavření některých center se stane přirozeným selektivním vývojem. Realitou, se kterou je třeba se neodvratně smířit.
Prakticky všechna centra se profilují jako „fashion“, bez ohledu na lokalitu, konkurenci a zejména očekávání zákazníků. Z hlediska dosažitelného příjmu vlastníků z nájmu jde o logické rozhodnutí, které však v případě vysoce konkurenčních lokalit postrádá dlouhodobou udržitelnost.
Bazírování na takto zažitém vnímání obchodního centra, bez připuštění možnosti případného a správně cíleného repositioningu, může vést, i bez ohledu na provedenou rekonstrukci, k fatálnímu kolapsu záměru investora. Případy kdysi výborně fungujících obchodních center, která jsou nyní uzavřená, nejsou známé pouze z USA, ale i z Rakouska, Velké Británie, Německa či Francie.
Revitalizace ani rebranding obvykle nezlepší výkonnost špatně nastaveného komerčního projektu. Revitalizace naopak nejvíce pomáhá kvalitně zavedenému projektu. Zákazník, který ztratí důvod k návštěvě obchodního centra, se do něj již jen velmi těžko vrátí. Nepomáhají ani obrovské sumy investované do marketingu.
Napsat komentář