Jedním z nových předpisů není pouze mnohokrát zmiňovaný nový občanský zákoník (NOZ), předpisem, který obsahuje mnoho nového je též nový katastrální zákon. Oba tyto předpisy zavádějí mnoho změn na poli práv nemovitostí. Výběr některých změn přináší následující článek.

Nový občanský zákoník zavedl novinku v podobě aplikace zásady „superficies solo cedit“. Důsledkem této zásady je sloučení pozemků a staveb na nich, pokud patří jedné a též osobě.

Katastrální úřady ve většině případů provedly toto sloučení samostatně, nicméně jsme se v praxi setkali i s poněkud spornou praxí, kdy katastrální úřady žádali o formální žádost ze strany vlastníka k provedení tohoto sloučení.

S tímto souvisí vznik institutu „práva stavby“. Ten umožňuje nevlastníkovi umístit na pozemku svoji stavbu. Zásadním však je, že takovéto právo stavby lze zřídit pouze dočasně (nejdéle na dobu 99 let). Obecně též platí, že jak vlastník nemovitosti, tak oprávněný z práva stavby mají vůči druhému předkupní právo.

Nový katastrální zákon

Nový katastrální zákon se zabývá procesní stránkou věci, čili tím, jak probíhají zápisy do katastru nemovitostí, konkrétně např. zápisy změn vlastnického práva, zápisy věcných břemen či jejich výmazy.

Katastrální řízení probíhá tak, že navrhovatel podá formulářový návrh a k tomu doloží listiny, z nichž požadovaná změna zápisu údajů v katastru nemovitosti vyplývá. Návrh jako takový musí být podán na formuláři určeném přesně pro tyto účely, návrh podán jakýmkoliv jiným způsobem nebude úřady akceptován. Listina, z níž změna údajů zapisovaných v katastru nemovitostí vyplývá, je nejčastěji darovací či kupní smlouva, z nichž je patrné, kdo je novým vlastníkem.

K tomuto je třeba uvést, že změna údajů bude v katastru provedena nikoliv ke dni podpisu např. kupní smlouvy, ale až ke dni podání návrhu na vklad změny vlastnického práva.

Dále je třeba upozornit na to, že bude-li návrh podaný na určeném formuláři obsahovat chybu, lze tuto chybu zhojit posléze ve vkladovém řízení, nicméně bude-li chybu obsahovat vkladová listina (např. bude špatně identifikován pozemek v kupní smlouvě) nelze již tuto chybu zhojit. Toto má ten neblahý důsledek, že kolek ve výši 1000 Kč je nevratným, neboť je spotřebován podáním návrhu, a je nutné vkladovou listinu zhojit a návrh podat opětovně.

V souvislosti s chybami v listinách či formulářových návrzích je nutné upozornit na fakt, že řízení u katastrálního úřadu je jedno-instanční, čili odvolání není možné. Je-li tedy katastrální úřad toho názoru, že vklad nelze povolit, navrhovatel se nemůže odvolat a může buď podat správní žalobu, jejíž rozhodnutí však může trvat i více než rok, nebo se podvolí názoru katastrálního úřadu a chybu opraví dle jeho požadavků.

Vzhledem k tomu, že osoba se stane vlastníkem nemovitosti až po provedení zápisu (byť s účinky k datu podání návrhu), je snazší se podvolit názoru katastrálního úřadu a znovu zaplatit kolek, místo toho, aby čekala osoba na soudní rozhodnutí.

To má bohužel za následek to, že neexistuje sjednocující prvek pro rozhodování jednotlivých úřadů a může se stát, že dva různé úřady budou mít velmi rozdílné názory na to, co lze zapsat do katastru a co nikoliv.

Nový způsob oznamování zahájení řízení

Naposledy je třeba upozornit na nový způsob oznamování zahájení řízení. Je-li podán návrh na zápis změny do katastru, je odesláno vlastníkovi nemovitosti upozornění, že toto řízení bylo zahájeno. Ode dne odeslání tohoto upozornění, běží doba 20 dní, kdy nesmí být návrh na vklad povolen. Myšlenka zákonodárce, tedy ochrana vlastníka před podvodnými převody jeho majetku, je poměrně nelogicky provedena.

Předně podvodů týkajících se zápisů v katastru je naprosto mizivé množství, a dále, ochranná doba běží ode dne odeslání nikoliv doručení, takže majitel, který by byl tři týdny na dovolené, by se dozvěděl o převodu jeho nemovitosti až po svém návratu, kdy by bylo již pozdě.

Navíc, a to je vrcholem nelogičnosti, zastoupení pro toto zaslání oznámení není možné. Výše uvedené má bohužel ten následek, že laik bez potřebných znalostí má dnes velmi ztíženou pozici podat úspěšný návrh na změnu údajů v katastru nemovitostí.

 

 

Mgr. Josef Mička, REHAK LEGAL