Podle JLL investice do komerčních realit dosáhly v rámci střední a východní Evropy v minulém roce celkem 12,98 miliard eur.

Historicky druhé nejvyšší míry objemu transakcí dosáhly Česká republika a Polsko s regionálním podílem 27 % a 39 %. Následoval maďarský trh (14 %), rumunský trh a státy jihovýchodní Evropy shodně s 8 % a nakonec Slovensko s podílem 4 %.

Ambiciózní rok 2018

Vzhledem k velkému počtu transakcí, které by měly být uzavřeny v průběhu letošního roku, očekáváme, že i rok 2018 bude z investičního hlediska velmi silný. Odhadujeme, že v rámci regionu CEE překročí celkový objem investic hranici 12 miliard eur, čímž se výsledek přiblíží rekordnímu roku 2017.

JLL dále předpokládá, že v Polsku v roce 2018 pravděpodobně dojde k překonání dosavadního rekordu z roku 2006 ve výši 5,05 miliard eur. Přesunutí některých významných transakcí z konce roku 2017 na začátek roku 2018 může nejvíce ovlivnit tento předpoklad.

„Již druhý rok po sobě jsme svědky toho, že střední a východní Evropa dosahuje rekordních investičních objemů – a dále zvyšuje svůj podíl na celkovém evropském objemu. Věřím, že poptávka investorů dále poroste i v průběhu roku 2018, kdy nový kapitál, podpořený jak pozitivním rozdílem výnosů oproti západoevropským trhům, tak silnou realizovanou poptávkou v hlavních městech, vstoupí na trh střední a východní Evropy,“ uvedl Mike Atwell, vedoucí oddělení Capital Markets pro region CEE a Českou republiku.

Česká republika – oblíbený cíl pro investice

Rok 2017 představoval z hlediska investičního trhu pro Českou republiku další úspěšný rok. Objem investic zůstal velmi silný a dosáhl celkového objemu 3,54 miliardy eur. Mírný pokles oproti roku 2016, kdy celkový objem vystoupal na 3,62 miliardy eur, způsobil zejména nedostatek dostupných nemovitostí na prodej, naopak zájem domácích i zahraničních investorů o Českou republiku byl naopak velmi silný. V celosvětovém a evropském měřítku jsme nadále viděli rostoucí alokaci finančních prostředků do nemovitostí, které ve velkém měřítku usilovaly o zajištěnou výnosnost. Díky tomu, že západoevropské trhy v současnosti vykazují historicky nejnižší výnosy, hledají investoři trhy, které nabízejí atraktivní výnosový profil a současně zaručují stabilitu a bezpečí pro investice. A právě takovým trhem region CEE je.

„Během druhé poloviny roku 2017 bylo znát, že v rámci střední a východní Evropy je to právě Česká republika, která získala stabilní pozici a je nepochybně jednou z nejatraktivnějších destinací v regionu – v maloobchodním, kancelářském i průmyslovém sektoru,“ doplnil Mike Atwell.

Nejsilnějším segmentem v rámci investic byl s podílem 45 % retail. Maloobchodní sektor prokázal, že se jedná o velmi žádané odvětví díky několika velmi významným transakcím. Řadí se mezi ně například koupě nákupního centra Olympia Brno společností Deutsche Euroshop, obchodního centra Letňany společností CBRE Global Investors nebo koupě 50% podílu Metropole Zličín společností Unibail Rodamco.

Kancelářský trh se díky 29 transakcím podílel na celkovém investičním objemu v České republice z 29 %. Hlavní město Praha si udržuje díky vysoké obsazenosti a silné poptávce status klíčové destinace. Významnými transakcemi byly například akvizice budovy Zlatý Anděl společností CPI, GLL se stala novým majitelem Škodova paláce a investiční banka CFH koupila kancelářskou budovu Blox.

V průmyslovém a logistickém sektoru jsme za rok 2017 zaznamenali transakce zhruba ve výši 366 milionů eur, což představuje asi 10 % z celkového objemu investic. Nižší podíl v porovnání s jinými roky je způsoben hlavně skutečností, že prodej největších industriálních portfolií se uskutečnil v předchozích letech. Hlavními transakcemi roku 2017 byla akvizice Stage Capital portfolia společností CBRE Global Investors, P3 a Logicor Prague Airport v rámci většího evropského portfolia společností CIC.

Nejvýraznějším rozdílem pro rok 2017 byl oproti předcházejícímu roku růst domácího kapitálu. Objem investic českých investorů činil 31 % z celkového objemu investic, což je historické maximum a také nejvyšší úroveň domácí aktivity ve střední a východní Evropě.

Dalším trendem, který lze očekávat i v roce 2018, je expanze českých investorů do zahraničí. Příkladem je CPI, které investovalo v Německu, nebo REICO v Polsku.

Polsko, tradičně nejatraktivnější destinace v regionu CEE

Polský investiční trh úspěšně navázal na silný rok 2016 (4,54 miliard eur) a v tomto trendu pokračoval i v minulém roce (5,03 miliardy eur). Objem investic byl srovnatelný s historicky nejlepším výsledkem z roku 2006 ve výši 5,05 miliard eur. Z jednotlivých segmentů byl v Polsku nejsilnější maloobchod (2,07 miliard eur), následovaný kancelářemi s 1,58 miliardami eur. Investice do logistického/industriálního sektoru představovaly 940 milionů eur a přibližně 342 milionů eur bylo alokováno do hotelového sektoru.

Objem transakcí v komerčních realitách v Maďarsku oproti roku 2016 vzrostl celkově o 7 % na 1,84 miliardy eur, čímž jen těsně nepřekonal rekord z roku 2007 (1,97 miliard eur). Tento významný nárůst investic signalizuje navracející se důvěru investorů v maďarský trh. V H2 2017 měl na trhu nejvyšší podíl kancelářský segment (43 %), dále maloobchod (35 %) následovaný investicemi do logistického/industriálního sektoru (13 %), do hotelového sektoru (7 %) a nakonec do nemovitostí pro účely přestavby s 2 %.

JLL odhaduje objem investic do komerčních nemovitostí pro rok 2017 v Rumunsku na téměř 1 miliardu eur, což je asi o 10 % více než v roce 2016 (890 milionů eur). Počet transakcí se zvýšil, průměrná velikost obchodu byla přibližně 28,5 milionů eur. Asi 36 % z celkového objemu představovaly investice v hlavním městě Bukurešti. Trhu dominovaly maloobchodní transakce (43 %), zatímco logistický/industriální, kancelářský a hotelový sektor představoval 22 %, 17 % a 18 %.

Celkový investiční objem na Slovensku byl s 525 miliony eur v roce 2017 o něco nižší, než předpokládal odhad JLL (600 milionů eur). Přestože dvě třetiny všech transakcí byly uzavřeny v druhé polovině loňského roku, některé obchody byly přesunuty až do roku 2018, což způsobilo nižší výsledek, než se předpokládalo. Z pohledu obsazenosti prochází Slovensko pozitivním vývojem tržních podmínek jak v sektoru průmyslovém, tak kancelářském. Míra obsazenosti je vysoká a tlačí na růst ceny nájmů. Celková přitažlivost investičního trhu je posílena rostoucí poptávkou místních i mezinárodních investorů. Pro rok 2018 očekáváme, že celkový objem investic dosáhne úrovně 650 milionů eur.

Růst investic pokračuje i v jihovýchodní Evropě. V H2 2017 se investoři v Bulharsku, konkrétně Sofii, zaměřili na dvě velká obchodní centra. Vzhledem k tomu, že obě transakce zahrnovaly i jihoafrické investory, je patrné, že investice na tomto trhu lákají i mezinárodní kapitál. Významné transakce v různých segmentech za účasti zahraničních investorů proběhly také v srbském Bělehradě nebo slovinské Lublani. Ochota investovat v regionu jihovýchodní Evropy zůstává silná, a proto očekáváme, že i rok 2018 bude silný a dojde k rozvoji trhu.

 

Zdroj: JLL

Praha, 4. února 2018