Nejnovější studie The European Retail Investment Perspective 2017 poradenské společnosti JLL shrnuje dění na evropském trhu realitních investic, které směřují do maloobchodních nemovitostí.

Realitní retailové investice v Evropě:

V roce 2016 byly v Evropě uzavřeny transakce s maloobchodními nemovitostmi v objemu 49,9 miliardy EUR, což je sice méně než rekord v roce 2015, ale stále o 19 % nad pětiletým investičním průměrem. V souvislosti s nedostatkem špičkových maloobchodních projektů, které by byly na klíčových evropských trzích k dispozici, se zájem investorů jednak geograficky více rozprostřel po celém regionu EMEA a jednak se diverzifikoval na další typy maloobchodních nemovitostí.

V roce 2016 tak investiční prostředky, které směřovaly do pěti klíčových zemí (Velké Británie, Německa, Francie, Švédska a Španělska) poklesly na 64 % (pětiletý průměr je 72 %), zatímco investice do dalších evropských zemí (zejména severní a střední Evropy, Beneluxu a Itálie) narostly odpovídajícím způsobem. Za více než polovinou investic stály fondy ať už institucionální, nebo stále častěji tzv. private equity.

Silný zájem investorů přiměl majitele zejména z řad private equity k tomu, aby využili situace na trhu a (často úspěšně) nabídli své maloobchodní nemovitosti k prodeji. K nejvyhledávanějším maloobchodním nemovitostem patří trvale špičková nákupní centra, dále dlouhodobě pronajaté maloobchodní nemovitosti na frekventovaných místech nákupních tříd, a nově také portfolia retailových parků, supermarketů či skladů využívaných pro maloobchodní účely. Řadu takových transakcí jsme zaznamenali také v roce 2016-2017 České republice.

„V roce 2016 byly v ČR uzavřeny obchody s maloobchodními nemovitostmi v celkovém objemu 639 mil EUR, z nichž 446 mil EUR připadá na domácí investory a 193 mil EUR na zahraniční investory. Objem tohoto typu nemovitostí se v prvním čtvrtletí letošního roku vyšplhal již nad 886 mil EUR, především díky prodeji dvou významných obchodních center (tj. Olympia Brno a Tesco Letňany) zahraničním investorům. Čeští investoři se na celkovém čtvrtletním investičním objemu podíleli 31%. Tradičně se zahraniční investoři zajímají o nemovitosti v celkové hodnotě 20 mil EUR a více a díky globálním zdrojům kapitálu jsou schopni koupit velké maloobchodní komplexy či portfolia,“ uvádí Hana Kollmannová, Associate Director investičního oddělení pražské pobočky JLL.

Průlomový byl v loňském roce vstup jihoafrického kapitálu na český realitní trh (investoři NEPI a Rockcastle) a to nákupem regionálních nákupních center. Investoři z jižní Afriky uskutečnili v celém regionu CEE řadu významných transakcí a díky tomu se v loňském roce stali v celoevropském kontextu pátým nejsilnějším zdrojem kapitálu v oblasti investic do retailových nemovitostí. V letošním roce se očekává další posílení jejich aktivity jak v regionu CEE, tak expanze na další evropské trhy – konkrétně do jižní Evropy.

„Jednoznačně největším retailovým obchodem letošního roku je prodej špičkového obchodního centra Olympia Brno společnosti Deutsche Euroshop, který jsme zprostředkovali,“ uvádí Hana Kollmannová z investičního týmu JLL, a dodává: „ Vzhledem k tomu, že v současné době je v různých fázích prodeje několik dalších regionálních nákupních center, čekáváme, že v letošním roce investice do maloobchodních nemovitostí dosáhnou až za hranici 2 miliard EUR.“

Mezi českými investory vyniká CPI, které je dlouhodobě jednou z nejsilnějších realitních skupin v ČR a které vytvořilo rozsáhlé realitní portfolio (nejen) nákupních center napříč ČR. Dále se o investice do těchto nemovitostí zajímají české fondy, které jsou flexibilnější v rozhodování a dokáží ocenit i tzv. value-add investiční příležitosti.

Asset management retailových investic:

Maloobchodní nemovitosti jsou velmi náročné na správu nemovitostí (asset management), vyžadují specifické know how, jak uvádí Tomáš Soukup, vedoucí Oddělení maloobchodních nemovitostí JLL: „Retail Asset Management si lze představit jako komplexní platformu zajišťující řadu funkcí. Mezi ty hlavní patří skladba nájemců, pronájem, postavení obchodního centra na trhu tzv. positioning, investiční výdaje, správa, údržba společných prostor či marketing. Tato platforma se snaží v horizontu tří až pěti let optimalizovat čistý příjem nákupního centra tím, že vyvažuje různé požadavky. Jde především o to dosáhnout jemného vyvážení potřeb maloobchodníků, zákazníků, investorů (majitelů), ale i prostředí v kontextu dlouhodobého vývoje daného aktiva. Správná kombinace všech těchto prvků pak vede k úspěšnému vývoji obchodního centra a tím i navýšení jeho hodnoty na investičním trhu.“

 

Zdroj: JLL

Praha, 17. května 2017