E-commerce změní podobu průmyslových parků

Průmyslový developer P3 Logistic Parks v uplynulém roce pokračoval v rychlém tempu růstu a stihl zorganizovat i další ročník prestižní konference o budoucnosti dodavatelských řetězců. Nejen o trendech, které se pomalu stávají realitou, jsme si povídali s ředitelem P3 pro Českou republiku Tomášem Míčkem.

Jak byste zhodnotil uplynulý rok?

Ekonomiky středoevropských zemí mají za sebou další úspěšný rok, i pro nás znamenal možnost dalšího rozvoje a investic do budoucna. Podařilo se nám uzavřít i prodloužit smlouvy s řadou klientů a někteří dlouholetí s námi expandovali do dalších prostor.

Nové budovy jsme stavěli například v parcích P3 Prague D11, kde jsme předali halu FM Logistic a zahájili výstavbu další pro společnost PST-CLC, která v ní bude skladovat pneumatiky Continental.

V P3 Prague Horní Počernice vzniká nový prostor pro výrobu a výzkum společnosti Sécheron Tchequie, Získali jsme novou atraktivní lokalitu v Lovosicích a letos jsme v těsné blízkosti přikoupili od HB Reavis ještě jednu halu, I v zahraničí jsme měli zajímavé projekty, jako například prestižní zakázku pro Lamborhini a Ducati v P3 Sala Bolognesea, první redevelopment v německém parku P3 Bedburg a samozřejmě důležitou akvizici ve Španělsku, díky níž jsme zásadně rozšířili portfolio o 11 logistických a distribučních skladů o celkové výměře 322 500 m2.

Při tom všem jsme si udělali čas na to, abychom se podívali do budoucna, navýšili jsme počet zaměstnanců a upravili jsme strukturu tak, aby více vyhovovala tempu růstu byznysu.

Společnost P3 se jako jeden z prvních evropských průmyslových developerů aktivně účastní výzvy OSN Global Compact, největší světové iniciativy zaměřené na udržitelnost podnikání. Co to znamená pro její obchodní partnery a nájemce?

Sledujeme, že i klienti mají zájem o udržitelnost. Od hledání primárně ekonomických řešení, která budou efektivní v delším časovém horizontu, je to k úvahám o udržitelnosti už jen krůček a ve výsledku jsou taková řešení ekologičtější.

Nejsnáze uchopitelné jsou úspory nákladů za energie – s těmi souvisí například využívání fotovoltaických panelů na střechách několika našich hal, nadstandardní tepelná izolace fasády, tepelně izolované můstky, vzduchotěsná okna.

Nejde nám ale jen o to, aby parky byly funkční. Záleží nám i na jejich estetické hodnotě, chceme, aby souzněly s okolní zástavbou a aby měly rozumnou urbanistickou funkci. Proto naše parky stavíme na místech s dobrou dopravní dostupností pro kamiony i pro zaměstnance.

Investice do realit v posledních letech překonávají rekordy, jak dlouho může toto období ještě trvat?

Realitní žně nebudou trvat věčně. U průmyslového developmentu očekáváme, že přijde doba, kdy narazíme na limity a další rozvoj bude pomalejší. Jedním aspektem je nedostatečná infrastruktura, což je záležitost zdaleka přesahující jedno volební období, a pak je to nedostatek zaměstnanců, kterým trpí firmy napříč sektory. Potenciální zákazníci pak svoje výrobní haly nebo logistická centra umístí raději do zemí, kde mají pracovní sílu jistou. Jsme však optimisté a doufáme v pozitivní obrat.

Pokračuje ochota developerů ke spekulativní výstavbě?

Poloha České republiky uprostřed Evropy nahrává dlouhodobému zájmu o výrobní a logistická centra. Na druhou stranu je zde již zmiňovaná nedostatečná dopravní infrastruktura – máme jen čtyři dálnice, které nás spojují se zahraničím. Proto, když se rozhodneme stavět spekulativně, je to většinou společně s BTS výstavbou pro určitého klienta.

Podobnou kombinovanou strategii jsme v poslední době zvolili například při rozšíření P3 Prague Horní Počernice, kde jsme na míru stávajícímu klientovi, společnosti Sécheron Tchequie, postavili výrobní halu s vývojovým centrem, a vedle ní ještě jednu halu, pro kterou jsme v době výstavby neměli nájemce.

Konference P3 Conference 2017: Future Now si položila otázku, zda umí byznys reagovat na změny, které přicházejí s novou technologickou revolucí. Vidíte v tomto směru soulad, dokáže byznys držet krok?

Jak v čem. Po každé přednášce jsme se hostů v sále ptali na to, jak se prezentované trendy odrážejí v jejich každodenní realitě. Třeba umělou inteligenci plánuje většina firem implementovat, ale až v horizontu 5-10 let, a to je příliš pozdě – mezitím je předběhnou mladší a dravější hráči na trhu. Už dnes, nebo v nejbližších měsících, umělou inteligenci implementuje asi jen čtvrtina firem, to je nedostatečné tempo. Firmy by se novými technologiemi měly začít zabývat dříve, než jim ujede vlak.

Logistika stejně jako průmyslové nemovitosti se přizpůsobují prudkému rozvoji e-commerce. Co byste označil za hlavní trend?

Ten nejsilnější trend je stále stejný, jen využívá jiné nástroje. Zjednodušeně řečeno: Náš zákazník, náš pán. Orientace na zákazníka znamená například vytvořit mu nabídku na míru podle jeho preferencí, aniž by nám je musel sám sdělit. Právě zde je velký prostor pro umělou inteligenci – to se týká samotných e-shopů.

Z našeho byznysu jde spíše o umístění parků a jejich proporce. E-commerce potřebuje velkou plochu pro obrovské množství třeba i malých položek, využívá proto i mezaniny. E-shopy využívají menší rozvozové vozy, takže haly nepotřebují jen rampy pro kamiony, ale i klasickou plochu pro dodávky.

Zákazníci jsou navíc nároční na rychlost a flexibilitu dodání zboží, proto budoucnost skladování patří menším city hubům ve městech nebo v jejich bezprostředním okolí.

Jaký vývoj v oblasti průmyslových a logistických nemovitostí očekáváte v následujících letech?

E-commerce bude potřebovat zejména city huby, ty budou menší, blíže měst a strukturou budou vypadat trochu jinak. V průmyslových a logistických parcích očekávám větší provázanost skladování, výroby a služeb, podobně, jako je to například v našem P3 Prague Horní Počernice, který se nachází jen 5 minut jízdy z Centra Černý Most a je i dobře dostupný hromadnou dopravou.

Tam nyní nabízíme, mimo jiné, tři budovy, které jsou určené speciálně pro účely retailu. Očekáváme synergii služeb pro koncové zákazníky našich nájemců. Dovedu si představit, že lidé, kteří si k nám přijedou do výdejny vyzvednout Ikea nábytek, se rádi zastaví také v showroomu Almara Shop v budově naproti přes ulici. V nových budovách L a N máme k dispozici ideální prostory pro další retailové značky z nejrůznějších odvětví. Je zde dostatek parkovacích míst, haly mají světlou výšku jen osm metrů a fasády mají větší poměr skla, než je u skladů zvykem, jsou tedy ideální pro prodejny a showroomy. Nabízíme zde k pronájmu jednotky od 900 m2.

Firmy budou mít v rámci průmyslových areálů čím dál tím častěji také svá R&D centra. Uvnitř hal bude pokračovat automatizace, popřípadě robotizace, což s sebou přinese i změnu pracovních pozic. Do průmyslových parků tak budou chodit do práce nejen skladníci a dělníci, ale také servisní inženýři, programátoři, vývojáři a řada nových profesí, které dnes ještě ani neznáme. To bude znamenat tlak na vyšší komfort pro zaměstnance, jak po stránce vybavení a služeb, tak po stránce estetické a zejména pak v souvislosti s dopravní dostupností.

 

Pokračování článku a mnoho dalšího naleznete v Retail News 1-2.2018…

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *